주택 가격은 왜 올라갔는가?

 

 

주택 가격은 꾸준히 올라갔다. 그 이유에 대해서 당신에게 이야기해 준 사람들은 물가가 올랐다니, 인구수가 늘어났다니 버블이 껴있다고 이야기를 했을 것으로 예상한다. 오늘은 이 주제로 글을 작성해보고자 한다.

최근 언론과 야당 정치인들은 부동산 시장 안정화를 위해 정부가 실질적인 정책을 집행해야 한다고 요구하고 있습니다. 이에 따라 정부는 공인중개사 사무실의 담합을 단속하고, 건설회사들을 압박하여 분양가 상한제를 시행한다고 합니다.
정부가 모처럼 제대로 일하는 것처럼 보이지만, 속내를 들여다보면 또 다른 이유가 숨어 있는 듯합니다. 2019년 7월 기준금리 1 고 인하하기 전까지, 한국은행은 1.25퍼센트였던 기준금리를 1.75퍼센트 센 트기까지 인상했지만 서울의 부동산 시장은 다르게 반응했습니다. 

그 중심에는 금리로는 설명되지 않는 미시적인 문제가 있습니다. 통화량을 통한 거시경제 분석은 항상 사후에 의미를 따지는 방법입니다. 부채가 늘어 부동산 가격이 오른다고 해도 강원도 산골 마을에 있는 초가집이나 너와집까지 가격이 상승할 리는 없습니다. 사람이 살지 않는 곳에 부채가 늘어날 가능성은 당연히 없겠죠. 또한 부채도 모든 지역에서 무조건 늘어나는 것이 아닙니다. 이제부터 어느 지역, 어느 상황에서 부채가 늘어나고 주택 가격과 부동산 가격이 올라가는지 얘기해 보겠습니다.

주택 가격이 오르는 이유는 따로 있다

한국에서 가장 먼저 부동산 가격이 올랐던 곳은 서울입니다. 초기에는 시청을 중심으로 종로나 을지로가 가장 먼저 상승했습니다. 그 이유는 일자리가 그곳에 가장 많았기 때문입니다. 개발도상국에서 경제가 성장한다는 건 도시화가 진행된다는 것을 의미합니다. 도시화로 인해 더 많은 공간이 필요했고 동대문이나 강남이 개발되면서 도시화는 확장되어 갔습니다.
일자리가 있으면 사람이 모이고, 사람이 모이기 시작하면 주택이 필요해집니다. 경제가 성장하려면 인구가 더 필요하고 점점 많아지는 인구를 수용하기 위해 신도시가 생겨납니다. 우리나라 대부분의 인구가 서울과 경기도에 모여 있는 것도 결국 일자리 때문입니다. 일자리는 곧 급여 소득이고, 그 소득을 기반으로 소비가 이뤄지니 자영업도 같이 따 나옵니다. 서울에 더 이상 주거 공간을 만들 수 없게 되자 정부는 1기 신도시를 개발합니다. 분당과 일산, 서울 외곽의 노원구도 여기에 해당합니다. 개발되기 전 이곳에는 수도 서울에 있기에 민망한, 도시 미관을 해치는 공장이나 혐오 시설 등이 많았을 겁니다.
하지만 서울 시내에서 더 이상 주거 공간이나 사무용 건물을 확보할 수 없자 서울에서 가까운 지역을 개발하게 된 것입니다. 그 지역에 일찍 자리 잡았던 고물상이나 공장들은 보상받고 수원, 안양, 의정부 등 토지 가격이 비교적 저렴한 곳에 자리를 잡게 됩니다. 그 후 인구가 계속 몰리자 정부는 수원, 광고, 동탄 그리고 파주까지 도시화를 확대합니다. 이런 과정이 반복되며 부동산 가격이 상승했죠. 어떤 사람은 2대째 고물상만 해왔는데 고물상으로 번 돈보다 토지보상 어로 번 돈이 수십 배였답니다. 과거 시 외각에서 공장을 했던 아들도 공장 경영보다 이런 보상으로 받은 돈, 또는 보상이 없더라도 보유한 로지 가격의 상승으로 번 돈이 훨씬 컸습니다.

 

부동산 가격 상승의 동력

노무현 정부 시절. 서울에만 집중되는 성장정책을 지방까지 확대하고 자 했던 대표적인 사업 두 가지가 있었습니다. 바로 '행정수도 세종시 건설'과 '혁신도시 사업'입니다. 울산에 석유공사, 전주에 국민연금, 원주에 건강보험공단, 진주에 LH공사 등을 이전해 지역 발전을 도모하려는 사업이었습니다. 단순히 도로나 항만, 체육 시설을 건설한다고 하더라도 사람이 그 지역에 살지 않으면 실패할 것을 감안해 일자리까지 같이 이전시킨 정책이었습니다. 최근 미국과 한국 및 전 세계 국가들의 가장 큰 고민 중 하나가 일자 리입니다. 경제가 성장하면 당연히 일자리 숫자가 증가하는 게 상식이 있는데 이제는 그런 상식이 진부해지고 있습니다. 자동화, 인공지능 등 첨단기술의 발전이 성장과 반대로 일자리 수를 줄이고, 줄어드는 일자일 리는 소득의 분배까지 왜곡하고 있습니다. 경제의 축이 소비와 생산, 소비자와 자본(기업)이라는 등식이 깨지면서 커진 빈부격차는 현대 자본주의 사회의 고민거리가 되었습니다.

일자리는 곧 소득이며, 소득은 소비입니다. 소비는 다시 생산을 일으켜 경제 순환고리를 이어줍니다. 일자리가 풍부하면 사람이 모이게 된 고, 사람이 모이면 도시화가 확대되며 부동산 가격이 올라갑니다. 그 결과로 부채가 늘어나고요. 주택을 구입하려면 은행에서 대출받아야 하기 때문입니다. 결국 부채(통화량)는 자산 가격 상승을 보여주는 지표라 할 수 있습니다.

삼성전자와 수원, 그리고 동탄

얼마 전 수원에 사는 지인의 상담 요청이 있었습니다. 지금까지 전세로
' 버티고 있었는데 최근 제2 동탄 지역의 아파트 가격이 하락 조정을 보니 고 있어 매수하고 싶다는 의견이었습니다. 단순히 살 집을 구매하려는 것이 목적이었다면 적극적으로 찬성할 생각이었습니다. 하지만 그 지인은 투자 목적으로 아파트를 구매하고자 했습니다. 수원의 아파트 가격은 서울의 도시화 확대와 삼성전자의 일자리 공급이라는 두 가지 요인과 관련돼 있습니다. 서울에 출퇴근할 수 있는 거리도 되고, 수원 인근 기흥과 화성에 삼성전자라는 일자리 공급처가 있으니 주거용 주택이 아주 필요했습니다. 동탄, 오산, 광고 및 제2 동탄 등 주변 신도시는 이런 목적으로 개발되었습니다. 특히 평택 지역의 삼성전자 공장 건설과 미군기지 개발 등이 겹치며 인구가 유입되었고 그 위성 지역의 아파트 가격에까지 영향을 미쳤을 것입니다. 핵심은 이제부터입니다.

아파트 구매로 미래에 투자 이익을 얻을 가능성이 있는가?

이 질문이 아파트 구매 결정에 실마리를 제공하리라 보고 저는 그 지인에게 이렇게 질문했습니다.
"앞으로 삼성전자가 일자리 수를 늘릴 가능성이 높을까요, 줄일 가능성이 높을까요? 삼성전자 직원이니 판단하실 수 있을 것 같습니다." 결과가 궁금하죠? 판단은 여러분께 맡기겠습니다. 그 대답은 삼성전자에 대한 관점의 차이에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 최근 동탄 인근 지역의 아파트 전셋값 하락이 시작되었다는 뉴스가 보도되었습니다. 과거에 건설한 아파트에 이제 입주하기 시작하면서 매 수의 공백이 생겨 발생한 것일 수도 있습니다. 그런데 이를 일자리와 연결해 생각해봐야 합니다. 삼성전자의 공장과 여기서 생겨나는 일자리가 수원 영통, 화성, 기흥 등에 걸쳐 있기에 그동안 주변 지역에 주거용 주택이 필요할 수밖에 없었습니다. 앞으로 반도체 가격의 상승과 함께 삼성전자의 성장이 지속될 수도 있지만, 그 성장이 일자리를 동반하지 못하면 가격은 내려갈 거 능성이 큽니다. 물론 삼성전자가 아니더라도 다른 기업이 주변에 많이 입주해 일자리가 늘어난다면 부동산 가격에 호재가 될 수 있습니다. 여 리 변수가 산재해 있으니 팩트부터 제대로 점검한 뒤 아파트 매수 결정을 해야 할 것입니다.