부동산 사이클을 주목하라

 

이제는 좀 더 현실적인 이야기를 할까 합니다. 우리는 신용화폐 기반의 자본주의 시스템을 벗어날 수 없습니다. 정치운동이나 노동운동, NGO 등으로 바꿔 수 있는 게 아닙니다. 길고 긴 인간의 경제 역사에서 근본 위제도가 신용화폐 시스템으로 바뀐 걸 생각하면 지금의 시스템에서 벗 어나기까지 얼마나 긴 세월이 걸릴지 모를 일입니다. 우리의 경제생활 은 길다고 해도 고자 30년에서 50년 정도입니다. 달러 본위 기축통화 시스템이 갑자기 사라지지 않는 한 현재의 신용 창조 메커니즘은 유지되겠지요. 따라서 이제 우리는 좀 더 실질적인 주제를 다뤄야 할 때가 되었습니다.

최근의 부동산 열풍에 참가한 사람도, 참가하지 않은 사람도 나름대로 고민이 많습니다. 고민 끝에 참여한 시장에서 작은 수익이라도 내고 싶은 사람들도 조바심이 나겠지만 매수를 포기하지나 참여하지 않은 사람들은 좌절감이 들기도 합니다. 이러다 확 올라버리면 영원히 못 사는 건 아닐까 걱정이 태산입니다. 현재로서는 아무도 미래를 단정하거나 예측할 수 없습니다. 하지만 부동산 가격을 지속적으로 유지하기 위해서는 필요한 만큼 대출이 증가해야 한다는 것을 알아야 합니다. 이런 부채는 사람이 빌리게 돼 있고, 그 부채에는 이자가 따릅니다. 이를 분석해 본다면 미래 예측까진 아니 지만 예상해 볼 수는 있습니다. 부채가 지속적으로 증가할 수 있는 요인을 찾아보고 그 요인이 적용된다면 부동산 가격은 우상향 할 것이고, 반대라면 정제 또는 하향 안정화될 것입니다.

step 1. 인구가 증가하고 있는가

현대 산업화의 핵심은 컴퓨터 기반의 자동화입니다. 인간의 근육을 대 체하는 로봇만으로 만족할 수 없는 인간은 인공지능까지 확대 개발하고 있습니다. 그러나 블록체인, 5G, 자율주행 등 사람을 대신할 수 있는 다 양한 기술이 아무리 많이 개발되더라도 대출은 반드시 살아 있는 인간 만이 실행할 수 있습니다. 1인당 같은 금액을 빌린다고 가정하면, 돈을 빌릴 수 있는 인구가 늘어날 경우 대출 증가율은 일정 수준으로 유지될 수 있습니다. 지금까지 한국의 절대 인구는 지속적으로 증가하고 있을 니 이 조건을 충족하고 있다고 말할 수 있을까요?

인구통계학적으로 봤을 때 한국의 현실은 우리의 예상과 다르게 흘러가고 있습니다. 돈을 빌려주는 은행 입장에서 생각해 보면 태어나 살 고 있는 모든 사람에게 대출을 해줄 수는 없습니다. 이자와 원금을 갚을 수 있는 사람에게만 돈을 빌려줘야 하므로 결국 그 인구는 직업이 있는 사람으로 한정됩니다. 그 사람들은 20~60세 사이의 성인 남녀일 것입니다. 물론 담보가 있다면 나이에 상관없이 빌려줄 수도 있지만 이사를 받아낼 수 있어야 하므로 직업이나 소득을 감안해야 합니다.
2017년 19대 대통령 선거 때 서울신문은 18대 대선 때와 전체 유권 자를 비교했습니다. 당시 만 19세 이상의 총유권자는 4,235만 명이었습니다. 이 중 19~59세까지의 인구는 18대 대선 때보다 약 130만 명 이 줄었습니다. 약 수원시 정도의 인구가 한국에서 사라진 것입니다. 이렇게 많은 사람이 줄어들었지만 같은 기간 한국의 가계부채는 지속 적은 로 증가했습니다. 돈을 빌리는 주체가 줄었음에도 대출 총액이 늘었다 는 건 1인당 더 많은 돈을 대출받았다는 뜻입니다.

과거에는 대출 금리가 지금보다 훨씬 높았습니다. 그럼에도 별 탈이 없었던 건 많은 사람이 돈을 조금씩 빌렸기 때문입니다. 하지만 지금은 1인당 부채 금액이 줄어든 사람 몫까지 감당해야 해서 많이 늘어났죠. 중앙은행이 금리를 올리고 싶지만 못하는 것도 이와 관련이 있습니다. 1인당 부담하는 대출 금액이 큰 상황에서는 아주 낮은 수준의 금리 인 상만으로도 위험해질 수 있기 때문입니다. 경제학자 해리 덴트는 이것을 '인구 절벽'이라 표현합니다. 그는 사 람이 태어난 후 가장 소비활동이 왕성한 나이를 46~47세로 상정했습니다. 이 연령대의 인구가 늘어나는 시기에는 경제가 활황을 겪고, 반대로 이 인구가 줄어들거나 이 연령대를 대체할 인구가 없어지면 경제가 후퇴한다고 합니다. 실제로도 40대 중후반이 가장 대출을 많이 일으킨 고 있는 것이 현실입니다. 애덤 스미스부터 폴 크루그먼 paulKugman까지, 경제학자들이 학문적으로나 역사적으로 한 번도 고려하지 않았던 인구 감소, 그것도 신용팽창 여력을 좌우할 수 있는 세대의 숫자가 줄어드는 현상이 발생하고 있습니다. 이는 지금껏 우리가 겪어보지 못했던 변화이고, 인류의 새로운 도전입니다.

 

step 2. 소득이 증가하고 있는가

지금까지 신용 팽창의 지속을 위한 첫 번째 조건, 인구의 증가를 살펴봤습니다. 그렇다면 두 번째 조건은 무엇일까요? 바로 소득의 증가 입니 다. 대출 가능한 경제활동 인구가 더 이상 늘지 않거나 줄어들 때 신용을 팽창시키기 위해서는 한 사람당 대출 금액이 지금보다 더 늘어나야 합니다. 그러려면 개인의 대출 신용이 올라가야 하는데, 이때 가장 중요 한 조건이 소득의 증가입니다. 여러분이 은행으로 대출을 받으러 가면 가장 먼저 물어보는 것이 직 업과 소득인 이유가 여기에 있습니다. 은행은 이자와 원금을 받을 수 있는 가능성을 고려해야 하고, 그 가능성은 소득이 높은 사람이 낮은 사람보다 큽니다. 소득이 낮은 분들에게는 죄송하지만 경제가 활성화되는 시기에는 소득이 높은 사람들이 더 열심히, 더 많은 금액을 대출받습니다. 반대로 경제가 좋지 않을 때는 소득이 낮은 사람들이 대출에 더 열심입니다. 이들은 투자나 생산을 위한 대출이 아니라 생존을 위한 대중 이 대부분이므로 경제 전체에는 큰 영향을 주지 못합니다.

향후 글로벌 경제나 한 국가의 경제성장 가능성 또는 투자 가능성을 염두에 둘 때는 그 구상인들의 소득 증가에 대한 인구가 필요합니다. 따라서 우리가 살고 있는 대한민국의 소득 후이에 대해 생각해 본다면 앞으로 우리 경제의 흐름도 예측할 수 있습니다.

 

step 3. 지속적으로 성장하고 있는가

마지막 조건은 부채를 감당할 수 있는 성장의 지속입니다. 성장이 계속되면 부채에 대한 국가경제의 부담은 경감됩니다. 이때 성장은 지속가 능한 성장을 말하는 것입니다. 현대 경제에서 성장률을 측정할 때 사용하는 GDP는 양적 성장의 개 넘이지, 질적 개념이 아닙니다. 땅을 파든, 교도소를 많이 깃든, 무기를 만들어서 전쟁을 하든 성장률은 높아집니다. 그러나 이런 방식의 양적 개발 위주 성장에는 지속성이 없습니다. 지속적인 성장을 위해 필요한 것은 글로벌 경쟁력입니다. 국가의 경쟁력은 기업의 경쟁력을 통해서 나옵니다. 기술혁신을 통해 경제적 성 장을 지속적으로 달성할 수 있다면 국가경제의 부채 부담은 감당할 만한 것이 됩니다. 성장은 생산이 증가한다는 것이고, 이는 소비가 있어야 가능합니다. 여기서 중요한 문제가 한 가지 숨어있습니다. 소득을 증가시키려면 결 국 양질의 일자리가 있어야 하는데, 이는 글로벌 경쟁력을 갖춘 재화나 서비스를 생산하는 기업이 필요하다는 의미입니다. 그래서 기술혁신은 국가 경쟁력과 내수 성장에 중요한 역할을 하고, 결국 신용팽창의 지속을 통한 필요요건이 됩니다.

신용팽창의 필요요건

1.인구의 증가
2.소득의 증가
3. 생산의 증가

 

이 말을 제대로 이해하면 여러분이 어디에 투자해야 할지를 결정할 수 있습니다. 즉, 인구(특히 경제활동 인구)가 늘어나고 소득이 늘어나며 기술혁신 가능성이 높은 기업들이 많이 활동하고 있는 지역을 선택하면 실패할 확률이 낮을 것입니다. 이는 투자에만 유용한 것이 아닙니다. 내 집 마련이 필요한 사람들도 장기적으로 반드시 알아야 할 기본 상식입니다. 내 자산의 대부분을 투 자해 집을 사는데, 그 집의 가격이 하락한다면 미래의 가정경제에 큰 타 격이 될 것이 분명합니다. 반면 위 세 가지 조건을 부합하는 곳에 거주 한다면 편안한 노후까지 보장될 수도 있습니다.