부동산 버블과 폭락 과연 현실이 되는가?

 

 

부동산 버블과 폭락 과연 현실이 될까요?

지난 10년 동안 한국의 투자 섹터에서 가장 큰 수익률은 부동산이었습니다. 강남 지역의 웬만한 아파트 가격은 2008~2009년 금융위기 시점 의 하락과 비교할 때 최소 200퍼센트 이상 올랐습니다.
그렇게 승승장구하는 부동산 투자시장 수익률의 반대편에 부동산 비 관론, 폭락론이 있었습니다. 30년 전 일본이 곧 한국의 현실이 될 것이라는 주장, 유럽과 미국의 주택 버블이 터졌으니 한국도 이제 시간문제라는 비관론자들이 많았죠. 일본은 기업이 주도해서 버블이 생겼고, 한 국은 개인이 주도하기 때문에 괜찮을 것이라고 생각할 수도 있습니다.

그러나 유럽과 미국의 주택 버블은 개인(가계)의 주도적인 부채 확대로 발생한 것으로서 한국과 다르지 않았습니다. 그럼에도 지난 10년 동안 부동산 폭락을 주장했던 사람들의 의견과는 다르게 부동산 가격이 지속적으로 상승하였던 이유는 무엇일까요? 신용팽창의 관점에서 분석한다면 몇 가지 이유가 있습니다. 

신용팽창이 극대화되는 시점

우선 부채의 발생이 극대화되면서 버블이 확대되는 시기가 달랐습니다.
부동산 가격의 상승은 대출의 확대와 관련이 있습니다. 대출은 금리가 낮을 때 더 많이 일으킬 수 있습니다. 일반적으로 주택담보대출은 10년 이상의 만기로 이뤄지므로 기준금리와 10년 만기 채권금리에 영향을 받습니다. 특히 채권금리는 모기지 금리에 직접적인 영향을 미칩니다.

지난 주택 버블 붕괴를 먼저 경험했던 유럽과 미국의 금리 상황과 한 국을 비교하면 실마리를 찾을 수 있습니다. 유로존이 출범한 1999년 이후 유로화를 같이 사용하는 국가들의 신용은 하나로 통합되었습니다.
돈은 곧 빚의 증서이므로 그 빚의 가치는 금리로 표현됩니다. 유로화를 같이 사용하는 유로존이 출범하면서 그리스, 스페인, 이탈리아 등은 아 래의 목적으로 독일, 네덜란드, 프랑스의 신용을 공유하게 되었습니다.

1. 전쟁을 피하고 싶은 열망
2. 독일의 높은 신용도를 이용하려는 목적

2008년 금융위기에 부동산 시장이 붕괴되었던 그리스, 스페인, 이탈리아의 채권금리는 유로존 출범 전과는 바교할 수 없을 정도로 낮았습니다. 특히 이들 나라의 10년 만기 국채의 최저금리는 2005년 10월 2.97퍼센트였습니다. 높았던 금리가 낮아지면서 최저금리를 기록하는 그 시점의 앞뒤로 일정 기간 당연히 신용팽창은 극대화되었을 것입니 다. 동시에 부동산 버블도 커져만 갔고, 미국의 금융위기와 함께 결국 붕괴되었습니다. 미국의 상황도 유럽과 비슷했습니다. 

미국의 10년 만기 채권금리는 1999년 6.5퍼센트에서 2008년 12월 2.15퍼센트로 최저금리를 기록했습니다. 2000년 닷컴버블 붕괴 이후 그린스펀 풋 정책으로 지속적인 저 금리정책이 유지되었습니다. 특히 2007년부터 시작된 장기금리의 하락으로 미국의 주택 버블을 일으킨 서브프라임 모기지가 대규모로 진행되었던 점은 우연의 일치가 아니었습니다. 유럽의 최저금리가 2005년 10월, 미국의 최저금리가 2008년 12월이었던 점에서 유럽의 주택 버블이 미국보다 더 컸다는 것도 유추할 수 있습니다. 버블이 크면 붕괴 이후 역효과가 오래갑니다. 

미국은 회복국 면으로 돌아섰지만 유럽은 회복까지 도달하려면 아직 많은 시간이 필요할 것입니다. 반면 한국의 10년 만기 채권금리는 유럽과 미국의 흐름과는 시기적인 차이가 분명합니다. 한국의 10년 만기 국채 최저금리는 2016년 7월 1.35 퍼센트였습니다. 가장 신용팽창이 극대화될 수 있는 시점은 금리가 최저점을 기록한 시기의 전후라는 것을 상기한다면 지난 10년간 부동 산 가격은 폭락하지 않고 오를 수밖에 없었습니다. 이처럼 신용팽창이 극대화되는 시점에 버블이 생긴다는 걸 고려하면 지난 10년간 폭락론은 전혀 논리적이지 않았던 것입니다.

2019년 8월 1일, 한국의 10년 만기 채권금리는 1.405퍼센트입니다.
앞에서 언급했었던 역사상 최저금리를 기록했던 2016년 7월의 1.35 퍼센트(당시 기준금리 1.25퍼센트)에 근접하고 있습니다. 지금 한국의 기준 금리가 1.50퍼센트라는 것을 고려할 때 한국은행은 기준금리를 추가로 인하할 가능성이 높습니다. 이렇게 낮은 금리가 형성된다면 한국 아파트 가격은 다시 한번 출렁 일 확률이 높아집니다. 여기에 미국도 2019년 7월 31일 기준금리를 인 하하며 분위기도 만들어주는 모양새입니다. 그러나 금리만 보면 아파트 가격이 상승할 수도 있지만, 전체 경제 성장 측면에서 바라봐야 합니다. 무역수지 흑자를 위한 대외경제 여건이 풀리지 않으면 과거 최저금리 시기와 같은 움직임을 기대하기 어렵습니다. 또한 돈의 유동성과 이를 이어갈 추세도 반드시 이어져야 부동산 가격이 오를 수 있는 것입니다.

부동산의 폭락에 관한 여러분들의 생각이 있으시다면 소통하고 싶습니다. 오늘도 제 피드를 찾아주신분들께 감사의 말씀 전해드립니다.